從目前市場成交情況來看，房地產(chǎn)市場從增量市場到存量市場特征顯著，2025年1-4月重點(diǎn)30城二手房占比持續(xù)走高至67%，30城中28城二手房占比已過半。截止2024年底，全國存量房約3.87億套，從重點(diǎn)城市來看上海、北京存量房規(guī)模超800萬套。從奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測的百城小區(qū)數(shù)據(jù)來看，目前15年以上老小區(qū)占比近6成，20年以上老小區(qū)占比47%，30年以上老小區(qū)占比32%，這部分小區(qū)成為以舊換新主力市場。

局改的優(yōu)勢在于廚衛(wèi)等空間局改以其小切口解決大問題的特性，以低介入度、高回報(bào)率的改造邏輯，可以實(shí)現(xiàn)眾多家庭居住體驗(yàn)的結(jié)構(gòu)性躍遷。從消費(fèi)者角度來看，選擇局改而非全屋裝修的原因主要是消費(fèi)者對目前整體居住環(huán)境比較滿意，不需要重裝；廚衛(wèi)空間成為消費(fèi)者想要局改的重點(diǎn)區(qū)域。

在局改的需求及變化方面，建筑代際差異明顯，導(dǎo)致老房對功能需求更加迫切，進(jìn)一步倒逼技術(shù)革命賦能空間進(jìn)化。具體來看，樓齡與面積段、居室、衛(wèi)生間分別呈現(xiàn)出以下關(guān)系：

從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來看，樓齡越大，面積越小，30年樓齡以上小區(qū)90㎡以下占比90%，5年以內(nèi)小區(qū)60-144㎡占比近90%；

從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來看，樓齡越大，居室越少，30年以上樓齡，2室及以下占比近8成，5年以內(nèi)樓齡2居室及以下占比僅超2成，3室占比6成；

從一線及新一線城市二手房成交數(shù)據(jù)來看，樓齡越大，衛(wèi)生間越少，30年以上樓齡超9成為1衛(wèi)，5年以內(nèi)樓齡2衛(wèi)占比近6成。

關(guān)于局改市場參與企業(yè)上，面對存量市場優(yōu)質(zhì)賽道，五類市場主體憑借差異化的競爭優(yōu)勢展開角逐，逐漸形成多元化的競爭生態(tài)。

但目前局改獲客難、交付難、盈利難的困境依然存在，高頻引流、技術(shù)革新、模塊化套餐及標(biāo)準(zhǔn)交付等成為破解局改困境關(guān)鍵。

當(dāng)“理想人居”成為消費(fèi)者品質(zhì)生活的必選項(xiàng)，各位同仁們的每一次選材考量、每一道工藝創(chuàng)新、每一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)雕琢，都在定義中國人居環(huán)境的下一個(gè)十年——因?yàn)檎嬲摹昂梅孔印?，從不是建筑材料的簡單拼湊，而是由各位手中的匠心、?chuàng)新與責(zé)任感共同鑄就的居住信仰。

注：以上內(nèi)容節(jié)選自奧維云網(wǎng)地產(chǎn)家居部門研究總監(jiān)黨山清，于5月24日，在既有住宅廚房衛(wèi)生間改造生態(tài)大會(huì)暨第三屆全國裝配化裝修產(chǎn)教融合共同體年會(huì)上所作主題演講《廚衛(wèi)舊改——存量市場中的新機(jī)遇》。