最近一段時間，國家在房地產(chǎn)托底政策上動作不斷，包括各地調(diào)整限售限購政策，推動房地產(chǎn)“以舊換新”，下調(diào)購房首付比例和房貸利率，推動建立房企融資白名單，切實推進保交房工作等等，政策漣漪不斷擴散。

置業(yè)門檻降低，刺激剛需人群上車

其中，大家討論較多的是一二線重點城市的房地產(chǎn)松綁，如北京放開五環(huán)外商品房限購，杭州、南京、西安等“購房即落戶”新政是否會有效帶動當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?。另外，從中央層面上，則于5月17日召開了全國切實做好保交房視頻會議，對如何繼續(xù)堅持因城施策，做好商品房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，推進保交房，消化存量商品房等工作作出進一步部署。而在這場會議中，大家普遍關(guān)注降低首付比例，取消購房商貸利率下限以及推進政府收儲等政策內(nèi)容。

首先，是購房首付比例的調(diào)整，在2023年8月央行將全國首套、二套房最低首付比例分別下調(diào)至20%和30%的基礎(chǔ)上，此次政策再度下調(diào)5個百分點，至首套房首付15%，二套首付25%。另外，在房貸利率方面，此次政策下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點，首套和二套房公積金利率均等比例調(diào)整;此外，在商貸利率上，則取消了首套二套商貸利率下限。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心副總經(jīng)理朱一鳴告訴中國家電網(wǎng)，“從首付看，此次央行進一步下調(diào)首付比例，將進一步減輕購房者首付壓力，旨在降低置業(yè)門檻;事實上，從去年8月起，除北京、上海等8城市外，其他城市均已將首付比例調(diào)整至國家規(guī)定的下限。從房貸利率看，無論是公積金利率下調(diào)，還是商貸利率取消下限，都旨在降低居民按揭還款的壓力。當(dāng)然，目前城市層面的購房商貸利率下限最終還是由地方政府決定，但事實上，截至今年3月末，全國343個地級以上城市中，已有75個下調(diào)了首套房商貸利率下限，64個取消了下限?！比∠彿可藤J利率下限，讓各銀行可以根據(jù)自身政策調(diào)整利率，理論而言，未來商業(yè)性個人住房貸款利率甚至可以為零，“總而言之，我們看到，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更加寬松?！?/p>

另外，17日會議中，大家普遍關(guān)注“政府收儲”這一新政。會議提到，當(dāng)前在商品房庫存較多的城市，政府可執(zhí)行以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。同時，中央將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，發(fā)放給國開行、郵儲銀行等21家全國性銀行，支持政府選定的地方性國企以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。由于保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求，會議要求需嚴格把控所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，收購后迅速配售或租賃。同時，租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍內(nèi)推廣。

政府收儲是國家為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化手段實現(xiàn)多重目標(biāo)，加快存量商品房去庫存，加快保障性住房供給，同時助力保交樓和“白名單”機制?，F(xiàn)在不少房企缺乏現(xiàn)金流，將已建成商品房出售后，回籠的資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企經(jīng)營狀況。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，我國新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售面積約為2.3億平方面，已然回落至2016年同期水平。其中，住宅銷售面積下降23.4%，銷售額下降30.7%。住宅銷售額下滑是一記重擊，而房企銷售回款到賬不足則更加致命，3月房企銷售端回款同比下降近5成，大幅拖累房企到位資金同比下降三成。正如張瑞敏所言，一個企業(yè)沒有利潤不一定破產(chǎn)清算，但沒有現(xiàn)金流一定會被破產(chǎn)清算。當(dāng)前，在現(xiàn)金流上承壓已久的房企實現(xiàn)回籠資金是比獲取利潤更關(guān)鍵的課題。而政府收儲，即使其收購價格可能會很低，也是當(dāng)前房企能獲得的一劑“良方”。截至目前，包括濟南、蘇州、福州、天津等在內(nèi)的13個城市已試點過政府收儲模式;而最近鄭州城市發(fā)展集團宣布收購了鄭州市5000套二手房，杭州臨安區(qū)也發(fā)布公告稱將收購1萬平米房源，用作公共租賃住房。

不過，政府收儲模式尚面臨兩大核心問題待解，一是資金，二是收益如何覆蓋成本。朱一鳴提到，“在過去，地方財政、租賃住房貸款支持計劃以及城投平臺的自籌資金是收儲的三大資金來源，但規(guī)模終究有限，此次央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。不過，千億資金規(guī)模仍不足以在全國范圍內(nèi)大規(guī)模推進政府收儲，估算要達成這一目標(biāo)所需資金可能超過5萬億。另外，考慮收益成本面，被收儲房源或租或售，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或配售型保障房，以租為例目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即使是收儲企業(yè)使用再貸款這種低成本資金，也要考慮收購及后期運營成本，平衡收支并非易事。上述兩大問題不解決，大規(guī)模收購商品房，就只是把庫存風(fēng)險從房企端轉(zhuǎn)移到政府端，沒有實質(zhì)性化解風(fēng)險。所以，我們判斷，政府收儲模式并不會在全國大規(guī)模展開，大概率只會在高庫存且保障房缺口較大的城市和區(qū)域落實，去庫存效果也難及當(dāng)年的棚改貨幣化?！睋?jù)克爾瑞(CRIC)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前全國重點城市中，66個城市商品住宅消化周期超18個月，24個城市消化周期超36個月。

此外，17日的會議上還提到要推動融資“白名單”應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸，支持地方回收存量閑置土地，以及全面摸排、分類處置，打好保交房攻堅戰(zhàn)等內(nèi)容。

政策組合拳效應(yīng)下，家電等消費情緒面逐漸修復(fù)

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30928億元，同比下降9.8%;4月單月，全國70大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比降幅均有所擴大。而據(jù)大宗商品數(shù)據(jù)機構(gòu)Mysteel統(tǒng)計，18家重點房企今年1-4月銷售額合計5662.58億元，同比下降46%，房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷行情。房地產(chǎn)行業(yè)的頹勢，影響的不僅是自身，作為國民經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)還輻射水泥、鋼鐵、建材、家電、家居等廣泛前后端產(chǎn)業(yè)，近年來房地產(chǎn)市場的低迷也深刻影響到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的消費釋放。

以奧維云網(wǎng)(AVC)監(jiān)測數(shù)據(jù)為例，2024年一季度，國內(nèi)一線、新一線19城中地產(chǎn)精裝修新開盤項目規(guī)模同比下滑了22.9%，約為6.7萬套，而精裝項目與家電工程市場息息相關(guān)，精裝配套的下滑，也造成一季度相關(guān)配套大家電產(chǎn)品規(guī)模同比下滑22.3%，出貨僅0.8萬套。而在2019年及之前，不少家電企業(yè)將工程市場作為零售市場重要補充看待，部分廚電企業(yè)甚至樂觀預(yù)期企業(yè)零售端和工程端營收貢獻值的占比將達到6:4，而今伴隨房地產(chǎn)市場的震蕩調(diào)整，家電企業(yè)在工程市場的開拓上也日趨保守，尤其擔(dān)心工程款項會形成壞賬。而這僅是房地產(chǎn)壓力向家電等產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)的冰山一隅。

現(xiàn)在，密集出臺的房地產(chǎn)托底政策，能否帶動家電等產(chǎn)業(yè)重回增長區(qū)間，助力情緒面預(yù)期回升呢?對此，中怡康白電事業(yè)部總經(jīng)理王宏吉認為，房地產(chǎn)托底政策對整個產(chǎn)業(yè)鏈的改變不會一蹴而就，而將逐步顯現(xiàn)，“無論是限售限購政策的放開，首付比例和房貸利率的調(diào)整，還是政府收儲存量房，都是對前期政策的有效承接。而我們前期政策的主基調(diào)是‘房住不炒’，目前看這種氛圍或炒房群體已經(jīng)很少，現(xiàn)在國家將施力重點轉(zhuǎn)向了刺激剛需釋放。無論是配套的首付、利率政策，還是保障性配售或租賃，本質(zhì)上是對剛需人群住房供給形式的改變，可以有效刺激剛需人群‘上車’，所以這些政策在托底房地產(chǎn)的同時，也對家電等消費品市場形成了有效托底，這是政策的漣漪效應(yīng)。另外，之前國家配套出臺了家電、汽車等以舊換新政策，應(yīng)對的是剛需之外的替換性消費。從房地產(chǎn)政策到以舊換新，本質(zhì)上形成了對剛需和非剛需人群的全覆蓋，所以我們還是比較看好這一套拉動經(jīng)濟的組合拳?！?/p>

目前，中國房地產(chǎn)是否見底是社會輿論的一大焦點，而王宏吉認為，當(dāng)前探討樓市見底與否對市場而言意義不大，“因為房地產(chǎn)企業(yè)該爆的雷已經(jīng)七七八八，該顯露的問題業(yè)已顯露。而今政策最核心的訴求是讓想買、有能力購買的人上車，這是當(dāng)前系列政策最主要的目的。但另一方面，如果市場想反轉(zhuǎn)，再次出現(xiàn)房價暴漲，從當(dāng)前環(huán)境看也不具備這種條件，從國家層面更不希望出現(xiàn)這種局面?！?/p>

當(dāng)前，我國經(jīng)濟正處在關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，國家希望未來高科技、高新制造等新質(zhì)生產(chǎn)力能夠形成社會發(fā)展新動能，增強國家中長期競爭力。但當(dāng)前房地產(chǎn)無論是在居民家庭資產(chǎn)構(gòu)成還是國家GDP構(gòu)成中，占比都還相當(dāng)大，房地產(chǎn)市場不能出現(xiàn)“斷崖式下降”，否則不僅會造成經(jīng)濟不穩(wěn)定，還會影響新產(chǎn)業(yè)成長。而從長期看，無論是我國的人口結(jié)構(gòu)，還是城市化進度，都不再支持房地產(chǎn)形成暴漲趨勢，更不符合我國經(jīng)濟未來發(fā)展走向。因而當(dāng)前無論軟硬，房地產(chǎn)都要著陸，而近期一系列政策的發(fā)布，實際已筑就了市場底。

王宏吉分析認為，當(dāng)前國家托底房地產(chǎn)有助于市場情緒面的恢復(fù)。“房地產(chǎn)銷售不振一方面會影響因住房交易而形成的家電家居等實際購買需求，一方面還會對消費信心形成壓制，因為房價的漲跌會造成居民資產(chǎn)賬面價值的升值和貶值，進而影響消費心理。以北京、上海等區(qū)域為例，在房價上漲過程中，擁有房產(chǎn)的居民其家庭資產(chǎn)價值處于上漲中，即使沒有實際交易，未對其真實的可支配收入造成影響，但消費信心是上漲的，更敢花錢，因而對消費具有刺激作用。房價下跌過程則正好相反，會抑制消費信心。”

正如市場常提的一句話，信心比黃金更重要，當(dāng)前包括家電在內(nèi)的地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)，均面臨信心重構(gòu)的壓力。以中國家用電器協(xié)會開展的2023企業(yè)運營情況及2024一季度企業(yè)預(yù)期問卷調(diào)查為例，超半數(shù)家電企業(yè)認為當(dāng)前經(jīng)濟景氣度低，同時在2024一季度宏觀經(jīng)濟預(yù)期方面，超三分之二企業(yè)做出謹慎持平判斷。除了新房銷售低迷，市場增量不足以外，家電市場當(dāng)前還面臨存量激活有賴政策力度，銅鋁、化工材料等大宗商品價格上漲加劇成本壓力等不確定因素。而國家房地產(chǎn)托底政策的出臺，從長期看有利于房價企穩(wěn)，助力消費信心溫和恢復(fù)。當(dāng)前，市場資本面情緒已經(jīng)實現(xiàn)上揚，在A股和港股市場，房地產(chǎn)以及家電、家居、建材等相關(guān)企業(yè)股價，正在修復(fù)至近2年來的高點。